蓋瑞的貸款生活日誌

什麼是二胎? 建議你這應是選擇貸款產品的最後選項！ 什麼是二胎房貸?  二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為二胎房貸。 通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。 二胎房貸還款的時間較短，約3~7年，且無寬限期,  且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。  二胎流程 沒有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物（房屋）的價值。 但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, （利率較高、年限較短等） 為何「二位房貸」應擺在最後選項?  事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如: 既有房貸增貸 透支型/ 理財型房貸 信用貸款 若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款，但其利率不見得比二胎房貸低，應該多方面比較。 二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率（1.5%~3%）而是信貸利率（4%~10%以上），繳款年限又短（最多7年）， 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。 使用「二順位房貸」的情況: 但二胎房貸還是有其市場性例如以下情況 < 情況一> 原貸銀行無法增貸 有資金需求需要增貸時, 原貸銀行（簡稱A銀行）認為沒有增貸空間, 另一間銀行（簡稱B銀行）認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。 < 情況二 > 無法貸出信用貸款 因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負...

一次搞懂二胎房貸-貸款必須要知道 常聽到二胎房貸這個名詞，不過到底什麼叫二胎房貸 ?? 二胎房貸和一般房貸有什麼不同 ?? 什麼時候該使用二胎房貸 ?? 或者什麼時候直接用房屋增貸或房屋轉增貸 ?? 這部分讓智瑋分析給你 < 甚麼是二胎房貸 > 所謂二胎房貸就是用 < 房屋設定抵押的信用貸款 > 指房貸戶 ( 也就是你房子已經有房貸 ) 再把房子拿去向同一家或另一家銀行抵押借錢 但由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後 當賣後 , 銀行是無法拿回客戶違約房子經過拍本金 , 因此銀行比起一順位房貸 二順位房貸銀行承擔的風險很高，所以利率比一般房貸高很多 而且貸款成數有限，通常銀行一順位房貸最高額度只有房屋估價的 70%< 需要扣除土增稅 >, 銀行二胎通常只會給到房子估價的 80%, < 可貸額度 > 二順位房貸約為房屋估價的 10%, 也就是最高房屋估價 80% 扣除一順位房貸 , 就是可貸額度 注意 , 這邊講的是估價的 80%, 不是實價登陸的 80%, 銀行估價通常會比較保守 , 大約是實價登陸的 80~90%   然後可貸額度在打 80 折 不過二胎房貸因為有實質房屋作為抵押，雖然是第二順位 在銀行屬於 中期擔保放款 跟信貸相比仍具有優勢 還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度 也比較不會佔到金管會規定的 , 個人無擔保放可不得超過薪資的 22 倍這一項規定 故能善盡房屋價值，讓資產變成可流動，增加靈活運用。 < 為何要辦二胎 > 基本上除非是借戶條件不佳或者房子已經沒有殘值 換言之，如果你個人條件良好或目前房屋殘值高的話 智瑋會建議直接辦理 < 房屋增貸 > 或 < 轉增貸 > 除了利率較低外，能獲得資金部分也比較多 而目前房屋二胎貸款在銀行主要可以分為 純 二胎房貸的申請 及以 個人信貸的方式申請 , 但要以房屋為擔保 ,    兩種方式。 在銀行的授信科目分別為 中期放款 和 中期擔保放款 差別在於中期放款會受金管會 , 無擔保放款只能以月薪的 22 ...

屋齡太高，貸款成數不足怎麼辦? 屋齡太高，貸款成數不足怎麼辦? 現代比起新屋，老房子的實坪多、總價低，已成為許多小資族買房的最愛，但是之後如果要利用房屋來貸款貸款成數卻很低.......... 你有「難爭取到優惠的房貸利率」「房屋貸款成數不足」的困擾嗎? 讓裕隆理財顧問來教你如何成功提高成數，獲得理想資金！ 1.選擇精華地段的房屋 雖然屋齡及屋況是銀行首要考量的條件，但是若你可以提供轉手性高的(例如:學校住宅、公園住宅)、地點佳的(市區精華地段)，通常也較有機會貸到理想的房屋貸款成數哦！ 2.注意房屋的貸款年限 一般房貸準則為「貸款年限加屋齡不得超過50年」 如：屋齡為25年，貸款年限最多就是25年！ 很多人會詢問，貸款年限到底該怎麼選？ 其實，貸款年限長，雖然每月還款壓力減少，但是要付出的總利息多；貸款年限短，總付出利息較少，但每月還款金額多、壓力大，都各有利弊！因此，申請房貸前，記得先算清楚，期限長不見得適合每個人。 3.注意房屋的建築結構 在申貸前要注意房子的地段、屋齡及建築結構、剩餘耐用年限等，都會影響房屋貸款成數，當建築物可使用的年限愈短，房屋的殘餘價值就會愈低，如果房屋又不是處於精華地段的話，通常帶到的成數也會不高喔！而若是有嚴重的鋼筋裸露、結構不良問題，銀行通常也不承作喔！ 4.成交價並非就是銀行房貸可辦理額度哦! 很多客戶都以為「房屋成交的金額等於銀行核貸給你的金額」，直到核貸後才發現房屋貸款成數往往不如預期 ！ 假設當初你的房屋成交價為1000萬元，但銀行實際鑑價結果為750萬元，若核貸成數為8成，可貸金額為:750萬X80%=600萬，與實際成交價相差了400萬!所以申請前，請大家先做好功課，若有任何房貸問題，不妨直接詢問專業的貸款專人，協助解決房貸成數不足的情況！ 裕隆理財顧問 襄理：黃智瑋 行動： 0982-787-638  高雄市三民區九如二路597號5樓之1 加我 Line:   https://line.me/ti/p/5A2DgjW5LM 粉絲專頁 :    https://goo.gl/PrC63W

甚麼是 #私人設定、#民間私設、#私設? 甚麼是  # 私人設定 、 # 民間私設 、 # 私設 ? 「私設」主要是名下資產(房屋、土地、汽車、機車等有擔保性物品)設定的權利人為一般民眾或私人借款機構、當鋪..等等，而不是銀行機構或資融公司，所以稱為民間私設。 一旦不動產、動產被設定了，就無法過戶給別人。 再換個方式舉例： A.假如你的汽車有貸款，而放款銀行是台新大安，那麼你的設定會被註記在台新大安，汽車貸款繳清後才能"解除設定" 這是所謂的"銀行設定" B.假如你的汽車無貸款無設定，但是有跟當舖借款，那麼，當鋪會將你的汽車設定在他們"私人名字"下，這是所謂的"私人設定"。 Q:銀行設定跟私人設定有甚麼差別? 站在銀行的角度來看，銀行會認為一般會借到民間私設的民眾大多數是借款還款習慣太糟、本身無財力證明或信用狀況不好，是高風險族群，所以才去使用民間私設這個貸款。 雖說借款人都有難言之隱，但偏偏銀行卻都這麼不近人情，所以導致有些民眾有"私設"問題時，申請貸款屢次被婉拒的狀況發生。 其實民間私設可透過專業的顧問公司或其他方式，也有成功"轉貸"銀行的成功案例，所以民間私設就不像以前一樣難以處理了! 有些民間放款方的利息太過於豐裕，導致民間放款方捨不得"將客戶讓給銀行"而導致民眾想轉貸銀行困難重重，甚至因客戶急於轉貸銀行而亂送件，導致自己成為"多手件、困難件".... 所以慎選專業的顧問公司也是一件非常重要的事情。 裕隆理財顧問 襄理：黃智瑋 行動：0982-787-638  高雄市三民九如二路597號5樓之1 加我Line:  https://line.me/ti/p/5A2DgjW5LM 粉絲專頁:   https://goo.gl/PrC63W